Warum Wohnungsunternehmen den Zustand ihrer Dächer kennen sollten, bevor es durchregnet
Dächer gehören zu den am wenigsten beachteten Bauteilen im Gebäudebestand. Sie sind schwer zugänglich, werden selten begangen und fallen meist erst dann auf, wenn Wasser in eine Wohnung oder ins Treppenhaus eindringt.
Genau dann ist es oft zu spät für eine günstige Lösung. Denn ein undichtes Dach ist selten nur ein Dachproblem. Durchfeuchtete Dämmung, Folgeschäden im Gebäude und Ärger mit Mietern kommen schnell dazu. Und die Frage, wer die Kosten trägt, hat häufig eine unerwartete Antwort.
Ein verbreiteter Irrtum:
Die Versicherung zahlt
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ein undichtes Dach ein Fall für die Wohngebäudeversicherung ist. In der Regel ist das nicht so.
Dringt Regenwasser durch ein Dach ein, das durch Verschleiß, fehlende Wartung oder einen Baumangel undicht geworden ist, ist der Schaden meist nicht versichert. Die Kosten für Reparatur, Dämmung und Folgeschäden trägt dann der Eigentümer.
Versichert ist dagegen der Sturmschaden. Nach den gängigen Bedingungen liegt ein Sturm ab Windstärke 8 vor. Erst wenn der Sturm das Dach beschädigt und dadurch Regen eindringt, greift der Versicherungsschutz. Den Sturm muss der Versicherungsnehmer im Zweifel nachweisen.
Im Schadenfall zählt der dokumentierte Vorzustand
Auch beim Sturmschaden prüfen Versicherer genau. Die Bedingungen setzen ein Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand voraus. Ein Dach, das schon vorher undicht oder erkennbar vernachlässigt war, wird kaum als Sturmschaden anerkannt.
Hinzu kommt: Wer die Instandhaltung grob fahrlässig vernachlässigt, muss mit einer Kürzung der Versicherungsleistung rechnen. Das Versicherungsvertragsgesetz erlaubt eine Kürzung im Verhältnis zur Schwere des Verschuldens.
Und auch nach einem regulierten Schaden ist das Thema nicht erledigt. Beide Vertragsparteien können den Vertrag nach einem Schadenfall kündigen. Häufen sich Schäden, reagieren Versicherer erfahrungsgemäß mit Kündigung, höheren Beiträgen oder höheren Selbstbehalten.
Für Wohnungsunternehmen bedeutet das: Ein dokumentierter Zustand der Dächer ist nicht nur eine technische Information. Er ist im Schadenfall ein Nachweis.
Haftung:
Sorgfalt muss nachweisbar sein
Neben der Versicherung spielt die Haftung eine Rolle. Lösen sich durch mangelhafte Unterhaltung Teile von einem Gebäude und kommt dabei jemand zu Schaden, haftet der Grundstücksbesitzer. Die Haftung entfällt nur, wenn er nachweisen kann, dass er die erforderliche Sorgfalt beachtet hat (§ 836 BGB).
Gerade an Dachrändern, Attiken, Dachaufbauten und Fassaden ist eine regelmäßige, dokumentierte Kontrolle deshalb ein wichtiger Baustein der Verkehrssicherung. Sie ersetzt nicht die fachkundige Prüfung vor Ort, liefert aber eine nachvollziehbare Datengrundlage.
Der stille Kostentreiber:
nasse Dämmung
Ein undichtes Dach verursacht nicht nur sichtbare Wasserschäden. Häufig dringt Feuchtigkeit unbemerkt in die Dämmung unter der Abdichtung ein, lange bevor im Gebäude etwas zu sehen ist.
Das hat Folgen. Wasser leitet Wärme deutlich besser als Dämmstoffe. Bei Messungen an Mineralwolle stieg die Wärmeleitfähigkeit schon bei 2,5 Volumenprozent Feuchte nahezu auf das Doppelte. Bei EPS-Dämmstoffen halbierte sich die Dämmwirkung bei 10 Volumenprozent Wasser.
Hinzu kommt: Einmal durchfeuchtete Dämmung trocknet unter einer intakten Abdichtung praktisch nicht wieder aus. Sie muss ersetzt werden.
Ohne genaue Kenntnis, wo das Dach nass ist, bleibt oft nur der Austausch großer Flächen. Wer die nassen Bereiche kennt, kann gezielt Teilflächen sanieren.
Was die thermografische Befliegung sichtbar machen kann
Nasse Dämmung speichert Wärme anders als trockene. Unter geeigneten Bedingungen zeichnen sich durchfeuchtete Bereiche deshalb im Wärmebild ab. Die Infrarot-Feuchteortung auf Flachdächern ist ein international beschriebenes Verfahren (ASTM C1153).
Eine kombinierte RGB- und Wärmebildbefliegung erfasst unter anderem:
- eingeschlossene Feuchtigkeit und durchfeuchtete Dämmung
- Schäden an der Dachabdichtung
- undichte Anschlüsse an Durchdringungen, Lichtkuppeln und Dachrändern
- Wärmebrücken
- lose oder absturzgefährdete Bauteile
Wichtig ist auch hier: Eine thermische Auffälligkeit ist zunächst ein Hinweis und noch kein abschließender Schadensnachweis. Ihre Bewertung hängt vom Dachaufbau, von der Witterung und von den Aufnahmebedingungen ab. Bereiche unter Photovoltaikmodulen lassen sich nicht direkt beurteilen.
Der Mehrwert entsteht deshalb durch die fachliche Auswertung und die georeferenzierte Verortung. Die Fachfirma fährt mit einer konkreten Befundposition zum Objekt, statt das Dach flächig abzusuchen.
Vorbeugen ist günstiger als reagieren
Wie groß der Unterschied zwischen reaktiver und geplanter Instandhaltung sein kann, zeigt der Leitfaden des US-Energieministeriums zur Instandhaltung. Danach spart vorbeugende Instandhaltung im Durchschnitt 12 bis 18 Prozent gegenüber einer rein reaktiven Strategie. Bei zustandsbasierter Instandhaltung liegt das Einsparpotenzial gegenüber reaktivem Vorgehen bei über 30 bis 40 Prozent.
Die Zahlen stammen aus dem Facility Management und der Industrie und lassen sich nicht eins zu eins auf jedes Gebäude übertragen. Das Prinzip gilt aber auch für Dächer: Wer den Zustand kennt, kann Maßnahmen planen, bündeln und priorisieren, statt im Notfall zu reagieren.
Vom Einzelbefund zur Instandhaltungsplanung
In den vergangenen Wochen habe ich mit Vorständen und Technikverantwortlichen mehrerer Wohnungsunternehmen gesprochen. Ein Punkt kam immer wieder: In vielen Beständen liegt die letzte umfassende Sanierung von Dach und Fassade zwanzig Jahre oder länger zurück. Die nächste Instandhaltungsrunde steht an, aber es fehlt ein vergleichbarer Überblick, welches Gebäude zuerst Aufmerksamkeit braucht.
Genau hier liegt der Nutzen einer strukturierten Zustandserfassung:
- für die Priorisierung von Instandhaltungsmaßnahmen
- für die Budgetplanung über mehrere Jahre
- als Nachweis gegenüber Versicherung und für die Verkehrssicherung
- als Ausgangspunkt für passende Prüfintervalle je Gebäude
Wird die Erfassung in regelmäßigen Abständen wiederholt, entsteht eine vergleichbare Datengrundlage. Veränderungen lassen sich nachvollziehen, anstatt bei jeder Begehung wieder bei null zu beginnen.
Fazit: Ein undichtes Dach ist in der Regel kein Versicherungsfall, sondern ein Kostenfaktor für den Eigentümer. Wer den Zustand seiner Dächer kennt und dokumentiert, schützt sein Budget, sichert seinen Versicherungsschutz und kann seine Sorgfalt nachweisen.
Eine Zustandsaufnahme ist dabei kein Selbstzweck. Sie ist die Grundlage dafür, Instandhaltung planbar zu machen, statt auf den nächsten Schaden zu warten.
Hinweis: Die Ausführungen zu Versicherung und Haftung sind eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der jeweilige Versicherungsvertrag und der Einzelfall.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 836 Abs. 1
- Versicherungsvertragsgesetz (VVG), § 28 und § 92
- Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB), Definition Sturm
- U.S. Department of Energy, Federal Energy Management Program: Operations & Maintenance Best Practices Guide, Release 3.0, Kapitel 5
- Fraunhofer-Institut für Bauphysik (IBP): Einfluss der Feuchte auf die Wärmedämmwirkung (Achtziger/Cammerer; FIW München)
- ASTM C1153: Standard Practice for Location of Wet Insulation in Roofing Systems Using Infrared Imaging
- Eigene Projekterfahrung und Fachgespräche RK Droneview
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